گفتار بازار مسکن و اقتصاد

با تشکر از شما برای دعوت به رسیدگی به اجلاس امسال AFR Business. خوب است که دوباره به اینجا برگردیم.

همانطور که می دانید ، هیئت مدیره بانک ذخیره دیروز ملاقات کرد و نرخ پول نقد را بدون تغییر در 1. 5 درصد ترک کرد. من می خواهم از این فرصت برای برجسته کردن برخی از موضوعاتی که در این جلسه بحث کردیم استفاده کنم. با این حال ، قبل از انجام این کار ، من می خواهم به بازار مسکن و پیامدهای آن برای اقتصاد توجه کنم. خوانندگان دقایقی از سیاست های پولی متوجه می شدند که در جلسه فوریه خود ، هیئت مدیره در مورد مقاله ویژه ای که شیرجه عمیق در این موضوع قرار می گیرد ، بحث کردند. اظهارات من امروز از آن مقاله گرفته شده است. من ابتدا روی وضعیت فعلی بازار مسکن تمرکز خواهم کرد. سپس ، من قبل از روی آوردن به پیامدهای اقتصاد وسیع تر و سیستم مالی ، در مورد محرک های اصلی جنبش های اخیر در قیمت مسکن بحث خواهم کرد.

وضعیت فعلی بازار مسکن

استرالیایی ها بازارهای مسکن را به شدت تماشا می کنند ، شاید بیشتر از شهروندان هر کشور دیگر. طی پنج سال تا اواخر سال 2017 ، آنها شاهد افزایش قیمت مسکن در سراسر کشور تقریباً 50 درصد بودند (نمودار 1). از آن زمان ، قیمت ها 9 درصد کاهش یافته و آنها را در اواسط سال 2016 به سطح خود بازگرداند.

کاهش این بزرگی غیرمعمول است ، اما بی سابقه نیستند. در سال 2008 و 2010 ، قیمت ها با مقدار مشابهی کاهش یافت ، همانطور که در دو نوبت در دهه 1980 انجام داد. در دهه 1980 ، میزان تورم CPI بالاتر از آنچه در حال حاضر است ، بنابراین از نظر تورم تنظیم شده ، کاهش در آن زمان از زمان فعلی بزرگتر بود.

این چهره های سراسر کشور تغییرات قابل توجهی در سراسر کشور را نشان می دهند (نمودار 2). افزایش قیمت ها در سالهای اخیر بیشترین بار در سیدنی و ملبورن برجسته شده است ، بنابراین جای تعجب ندارد که کاهش سال گذشته نیز در این دو شهر بزرگترین بوده است. در پرت و داروین ، بازارهای مسکن برای مدتی ضعیف بوده است که تحت تأثیر نوسانات جمعیت و درآمد مرتبط با رونق معدن قرار گرفته است. در مقابل ، بازار مسکن در هوبارت اخیراً قوی بوده است. در آدلاید ، بریزبن ، کانبرا و بسیاری از مناطق منطقه ای استرالیا ، شرایط پایدارتر بوده است. با توجه به این تجربیات متضاد ، کاملاً واضح است که چیزی به عنوان بازار مسکن استرالیا وجود ندارد. آنچه ما داریم یک سری از بازارهای جداگانه اما به هم پیوسته است.

پنجره مهم دیگر در بازارهای مسکن توسط بازارهای اجاره ای ارائه شده است. در مدت زمان اخیر ، اندازه گیری تورم اجاره در سراسر کشور با کمی کمتر از 1 درصد ، کمترین میزان در سه دهه (نمودار 3) است. مانند قیمت مسکن ، تغییرات زیادی در سراسر کشور وجود دارد. اجاره به مدت چهار سال در پرت در حال سقوط است و اکنون حدود 20 درصد پایین تر از اوج قبلی خود است. در مقابل ، در اجاره هابارت برای برخی از سالها با سرعت بالایی افزایش یافته است.

همانطور که به خوبی درک شده است ، تغییر در احساسات نقش مهمی در بازارهای مسکن ایفا می کند. با افزایش قیمت ، مردم به امید سود سرمایه به بازار جذب می شوند. با این حال ، در بعضی از مواقع ، ارزش گذاری ها چنان کشیده می شوند که تقاضا را خاموش می کند و تغییر در حرکت وجود دارد. وقتی قیمت ها در حال کاهش است ، برعکس است. چشم انداز خسارات سرمایه باعث می شود تا خریداران دور بمانند یا خرید را به تأخیر بیندازند. با این حال ، در بعضی از مواقع ، قیمت های پایین تر خریداران بیشتری را به بازار سوق می دهد. صاحبان خانه اول خرید خانه را آسان تر می کنند ، سرمایه گذاران به بازار جذب می شوند و خریداران تجارت از این فرصت استفاده می کنند تا به خانه ای که همیشه می خواستند ارتقا دهند. این تغییرات در احساسات و حرکت در بیشتر چرخه های مسکن مشاهده می شود ، اما پیش بینی دقیق آنها دشوار است.

برخی از این تغییرات در احساسات در نظرسنجی های مصرف کننده مشهود است (نمودار 4). در اواخر اخیر ، تعداد افرادی که گزارش می دهند سرمایه گذاری در املاک و مستغلات عاقلانه ترین مکان برای پس انداز آنها است ، به میزان قابل توجهی کاهش یافته است. بنابراین ، جای تعجب آور نیست که سرمایه گذار کمتری در بازار وجود دارد. در عین حال ، تعداد افرادی که می گویند زمان خوبی برای خرید خانه است افزایش یافته است. قیمت های پایین تر افراد بیشتری را به خود جلب می کند و در نهایت ، این به تثبیت بازار کمک می کند. بنابراین ارزش آن را دارد که از نزدیک این شیفت ها را با احساسات تماشا کنید.

توضیح چرخه اخیر

یک سؤال بارز که باید بپرسید این است که رانندگان اساسی یا ساختاری قیمت های بزرگ در قیمت مسکن و کاهش بعدی چیست؟

هیچ پاسخی برای این سوال وجود ندارد. در عوض ، این ترکیبی از عوامل است.

قبل از بحث در مورد این عوامل ، شایان ذکر است که تنظیم فعلی غیر معمول است. بر خلاف چهار قسمت دیگر که در آن قیمت مسکن در دهه های اخیر کاهش یافته است ، این یکی از افزایش نرخ وام پیش بینی نشده است. و همچنین با افزایش نرخ بیکاری ملی همراه نبوده است. درعوض ، در نیو ساوت ولز ، جایی که کاهش اخیر قیمت مسکن بزرگترین بوده است ، نرخ بیکاری همچنان روند نزولی دارد. اکنون در سطحی است که در اوایل دهه 1970 دیده می شود. نرخ بیکاری در ویکتوریا نیز پایین تر است.

بنابراین ، منشأ تصحیح فعلی در قیمت ها در نرخ بهره و بیکاری نهفته است. در عوض ، آنها تا حد زیادی در انعطاف پذیری سمت عرضه بازار مسکن در پاسخ به تغییرات بزرگ در رشد جمعیت قرار دارند.

شروع با تصویر ملی (نمودار 5) مفید است. رشد جمعیت استرالیا در اواسط دهه 2000 به طرز چشمگیری از بین رفت و بخش بهتری از یک دهه طول کشید تا نرخ ساخت خانه پاسخ دهد. برای برنامه ریزی ، به دست آوردن مصوبات شورا ، ترتیب مالی و ساخت خانه های جدید زمان لازم بود. جای تعجب نیست که قیمت مسکن بالا رفت. اما سرانجام ، پاسخ عرضه صورت گرفت. در مدت زمان اخیر ، تعداد مسکن در استرالیا در بیش از دو دهه با سریعترین سرعت در حال افزایش بوده است. باز هم ، جای تعجب آور نیست که قیمت ها به این منبع اضافی پاسخ داده اند.

جمعیت و پویایی عرضه در استرالیا غربی و نیو ساوت ولز مشهود است (نمودار 6).

در طول رونق سرمایه گذاری معدن ، رشد جمعیت در استرالیا غربی از حدود 1 درصد به 3 درصد افزایش یافته است. این یک تغییر بزرگ بود. نرخ ساخت خانه برای پاسخگویی کند بود. هنگامی که سرانجام پاسخ داد ، فقط در آن زمان بود که رشد جمعیت به طور قابل توجهی در حال کند شدن بود ، زیرا کارگران در انتهای رونق به سمت شرق حرکت کردند. این بخش عمده ای از چرخه را توضیح می دهد.

در نیو ساوت ولز این یک داستان مشابه است ، اگرچه کاملاً واضح نیست. میزان اخیر ساخت خانه در نیو ساوت ولز بالاترین در دهه ها است. در عین حال ، رشد جمعیت در حال تعدیل است ، بخشی از آن به دلیل انتقال افرادی که به شهرهای دیگر منتقل می شوند ، که با قیمت پایین تر مسکن و اجاره آنها جذب می شوند. در مقابل ، در شهرهایی که الگوهای جمعیتی و میزان ساخت خانه با ثبات تر بوده اند ، قیمت ها نیز پایدارتر بوده اند.

یکی دیگر از عوامل طرف تقاضا که بر قیمت ها تأثیر گذاشته است ، افزایش و سپس کاهش تقاضا توسط غیر مقیم است.

یکی ، هرچند ناقص ، روش دیدن این تعداد مصوبات توسط هیئت بررسی سرمایه گذاری خارجی (نمودار 7) است. در سالهای میانه این دهه ، سرمایه گذاری خارجی در املاک مسکونی ، به ویژه از چین افزایش یافته است. این نه تنها در شهرهای استرالیا ، بلکه در شهرهای "بین المللی" سایر کشورها نیز مشهود بود. در استرالیا ، با توجه به پروفایل های جهانی این دو شهر و جمعیت بزرگ دانشجویی خارجی آنها ، تقاضا در سیدنی و ملبورن بسیار قوی بود. اخیراً ، این منبع تقاضا کاهش یافته است ، بخشی از آن به دلیل افزایش دشواری انتقال پول از چین به عنوان مقامات مدیریت جریان سرمایه.

زمان این تغییرات در تقاضای خارجی به طور گسترده ای با تغییر در تقاضای داخلی همزمان شده است. با این حال ، ارزیابی کامل از تأثیر آنها بر قیمت ها پیچیده است از این واقعیت که توسعه دهندگان بین المللی املاک نیز در زمان تقاضای بسیار شدید به عرضه در استرالیا اضافه می کردند. اخیراً ، این توسعه دهندگان فعالیت خود را کاهش داده اند.

سرمایه گذاران داخلی نیز نقش مهمی در این چرخه داشته اند. این به ویژه در نیو ساوت ولز ، که مرکز تقاضای سرمایه گذار قوی (نمودار 8) بود. در اوج رونق ، مصوبات به سرمایه گذاران در نیو ساوت ولز نیمی از مصوبات در سراسر کشور را به خود اختصاص داده است ، در مقایسه با میانگین فقط 30 درصد در طی پنج سال تا 2010. بیش از 40 درصد از خانه های جدید ساخته شده در نیو جنوبیولز اخیراً آپارتمانی بوده است که تمایل به جذابیت بیشتر برای سرمایه گذاران دارند.

تقاضای شدید سرمایه گذاران ریشه در پویایی جمعیت داشت. نرخ بهره پایین و درمان مالیاتی مطلوب به جذابیت سرمایه گذاری در دارایی قدردانی اضافه شده است. نکته مثبت این امر این بود که تقاضای شدید سرمایه گذاران به حمایت از فعالیت های اضافی ساخت و ساز مورد نیاز برای جمع آوری جمعیت رو به رشد کمک کردند. اما سفتی های طرف عرضه ، همراه با تمایل سرمایه گذاران برای بهره مندی از بازار رو به رشد در یک محیط با نرخ پایین ، افزایش قیمت را تقویت می کند.

همانطور که قبلاً بحث کردم ، چرخه های قیمت مسکن پویایی داخلی وجود دارد و این نیز از این قاعده مستثنی نیست. تا سال 2017 ، نسبت قیمت متوسط خانه به درآمد در سیدنی و ملبورن به سطح بسیار بالایی رسیده بود (نمودار 9). یافتن سپرده برای خرید خانه فراتر از دسترس بسیاری از افراد ، به ویژه خریداران خانه اول در صورتی که دیگران برای کمک به آنها نداشتند. در عین حال ، ترکیب قیمت های بالا و رشد ضعیف در اجاره به معنای این بود که بازده اجاره بسیار کم بود. بنابراین ، به طور طبیعی ، حرکت تغییر کرد. با توجه به افزایش قیمت در قیمت ها و افزایش زیاد عرضه ، تصحیح در برخی از نقاط تعجب آور نبود ، اگرچه زمان دقیق پیش بینی تقریباً غیرممکن است.

هیچ بحثی در مورد قیمت مسکن بدون لمس نرخ بهره و در دسترس بودن مالی کامل نیست. نرخ پایین بهره طی یک دهه گذشته باعث افزایش ظرفیت وام مردم برای وام گرفتن شد و باعث می شد وام برای خرید دارایی که قیمت آن قدردانی می کرد ، جذاب تر شود. اما افزایش قیمت مسکن فقط مربوط به نرخ بهره پایین نیست. تغییر در بازارهای مختلف مسکن نشان می دهد که عوامل خاص در شهر نقش مهمی داشته اند.

اخیراً توجه زیادی به در دسترس بودن اعتبار نیز مورد توجه قرار گرفته است. این توجه همزمان با کندی قابل توجه در رشد اعتبار مسکن ، به ویژه برای سرمایه گذاران (نمودار 10) است.

مشخص است که طی سالهای اخیر یک سفت شدن مترقی در استانداردهای وام دهی وجود داشته است. واسطه RBA نشان می دهد که ، به طور متوسط ، حداکثر اندازه وام ارائه شده به وام گیرندگان جدید از سال 2015 حدود 20 درصد کاهش یافته است. این نشان دهنده ترکیبی از عوامل ، از جمله گزارش دقیق تر هزینه ها ، تخفیف های بزرگتر برای انواع خاصی از درآمد است وگزارش جامع تر از سایر بدهی ها. با این وجود ، فقط حدود 10 درصد از مردم حداکثر ارائه شده را وام می گیرند. به طور معقول ، بیشتر افراد کمتر از آنچه ارائه می شود وام می گیرند ، بنابراین تأثیر این کاهش ظرفیت وام به ویژه زیاد نبوده است.

همچنین از طریق ارتباط ما مشخص شده است که برخی از وام دهندگان سال گذشته محتاط تر شدند. نگرانی برخی از افسران وام در مورد عواقب آنها و چشم انداز شغلی آنها در ساخت وام که در صورت تغییر شرایط وام گیرنده ممکن است بازپرداخت نشود ، نگرانی بیشتری داشت. بنابراین ، وام دهندگان از ریسک بیشتری برخوردار شدند. این ، همراه با تأیید بیشتر هزینه ها و درآمد ، منجر به افزایش متوسط زمان تصویب وام شد ، اگرچه برخی از وام دهندگان برای پرداختن به این موضوع در افراد و فناوری سرمایه گذاری کرده اند. ارتباط ما نشان می دهد که نرخ تأیید درخواست تا حد زیادی بدون تغییر است.

به طور کلی ، شواهد این است که سفت شدن عرضه اعتبار به کاهش سرعت رشد اعتبار کمک کرده است. با این حال ، داستان اصلی یکی از کاهش تقاضا برای اعتبار است و نه کاهش عرضه.

وقتی قیمت مسکن در حال کاهش است ، سرمایه گذاران کمتر وارد بازار می شوند و وام می گیرند. مدتی همکار مالک نیز هستند. مطابق با این ، تعداد متقاضیان وام طی یک سال گذشته کاهش یافته است. همچنین برای وام گیرندگان با ریسک اعتباری کم ، رقابت شدیدی وجود دارد ، این چیزی نیست که انتظار دارید ببینید که آیا این یک داستان عرضه است یا خیر. این رقابت در تخفیف های قابل توجه در نرخ بهره وام های جدید در مقایسه با هزینه های وام های برجسته مشهود است.

حتی اگر کند شدن رشد اعتبار تا حد زیادی یک داستان تقاضا باشد ، ما از نزدیک در دسترس بودن اعتبار را مشاهده می کنیم. شاید بیان این نکته آشکار باشد که بگوییم وام دهنده هایی که هم محتاط هستند و هم آمادگی لازم برای ریسک کردن را می خواهیم. از آنجا که وام دهندگان در سال گذشته کنترل ریسک خود را مجدداً ارزیابی کردند ، ممکن است تعادل در برخی موارد خیلی دور باشد. این بدان معنی بود که شرایط اعتباری بیشتر از آنچه که احتمالاً مورد نیاز بود محکم تر می شود. حال ، همانطور که وام دهندگان به دنبال تعادل مناسب هستند ، باید به یاد داشته باشیم که مهم است که بانک ها آمادگی ریسک اعتباری را داشته باشند. و این مهم است که آنها توانایی مدیریت آن خطر را به خوبی داشته باشند. اگر آنها نتوانند این کار را انجام دهند ، اقتصاد رنج خواهد برد.

تأثیر بر اقتصاد کلان

این مسئله من را به این مسئله می رساند که چگونه تحولات در بازار مسکن بر اقتصاد وسیع تر تأثیر می گذارد.

حرکات در قیمت مسکن از طریق چندین کانال بر اقتصاد تأثیر می گذارد. آنها بر هزینه های مصرف کننده تأثیر می گذارند ، از جمله از طریق هزینه هایی که هنگام حرکت مردم به خانه ها رخ می دهد. آنها همچنین بر میزان فعالیت ساختمان که اتفاق می افتد تأثیر می گذارد. تغییر در قیمت مسکن همچنین با تأثیرگذاری بر ارزش وثیقه وام ، در دسترسی به امور مالی توسط مشاغل کوچک تأثیر دارد. و سرانجام ، آنها می توانند بر سودآوری مؤسسات مالی ما تأثیر بگذارند.

امروز ، من می خواهم به تأثیر قیمت مسکن بر مصرف خانوار توجه کنم. همکاران من در RBA بررسی کرده اند که چگونه تغییرات در ثروت مسکن اندازه گیری شده بر هزینه های خانواده تأثیر می گذارد.[1] آنها تخمین می زنند که افزایش 10 درصدی در ثروت مسکن خالص ، میزان مصرف را در کوتاه مدت و در مدت زمان طولانی 1 درصد افزایش می دهد. آنها همچنین بررسی کرده اند که چگونه این اثر ثروت با توجه به نوع هزینه ها متفاوت است. آنها می یابند که برای هزینه کردن در وسایل نقلیه موتوری و مبلمان خانگی بالاترین است و برای بسیاری از انواع دیگر هزینه ها این اثر با صفر تفاوت معنی داری ندارد (نمودار 11). احتمالاً بخشی از تأثیر هزینه های مبلمان از این واقعیت ناشی می شود که دوره های افزایش قیمت مسکن اغلب با گردش مالی مسکن بالاتر همراه است و گردش مالی هزینه های اضافی ایجاد می کند.

طی سالهای اخیر ، هزینه های خانوارها با سرعت بیشتری نسبت به درآمد خانوار افزایش یافته است. به عبارت دیگر ، نرخ پس انداز کاهش یافته است (نمودار 12). نتیجه ای که من فقط در مورد آن صحبت کردم نشان می دهد که افزایش ثروت مسکن در اینجا نقش داشته است. در این صورت ، کاهش قیمت مسکن و کاهش ثروت خانگی اندازه گیری شده ، می تواند اثر متضاد داشته باشد.

تأثیر مهمتر ، هرچند که با درآمد خانوار اتفاق می افتد. برای بسیاری از مردم ، منبع اصلی ثروت آنها سرمایه انسانی آنها است. یعنی ظرفیت درآمد آینده آنها. همانطور که در موارد قبلی بحث کرده ام ، رشد درآمد خانوار برای مدتی بسیار ضعیف بوده است. این قابل قبول است که ، برای مدتی ، این بر انتظارات مردم از رشد درآمد آینده آنها تأثیر نمی گذارد. این ارزش سرمایه انسانی آنها است. بنابراین آنها برنامه های هزینه خود را بسیار تغییر ندادند ، با وجود اینکه رشد درآمد فعلی آنها ضعیف است و نرخ پس انداز سقوط کرد. با این حال ، با ادامه دوره رشد درآمد ضعیف ، نادیده گرفتن آن سخت تر شده است. انتظارات از رشد درآمد آینده اصلاح شده است و به احتمال زیاد این امر در هزینه ها تأثیر می گذارد.

نتیجه گیری من در اینجا این است که تأثیرات ثروت بر تصمیمات مصرف تأثیر می گذارد ، اما آنها عمدتاً از طریق انتظارات رشد درآمد آینده کار می کنند. نوسانات قیمت مسکن و گردش مالی در بازار مسکن نیز تأثیر دارد ، اما مسئله اصلی نیست. این ارزیابی با داده های مربوط به تزریق سهام مسکن سازگار است (نمودار 13). طی سالهای اخیر ، خانوارها در حال تزریق سهام قابل توجهی به مسکن بوده اند و از قیمت مسکن بالاتر برای وام برای حمایت از سایر هزینه های خود استفاده نکرده اند. این برخلاف دوره اطراف قرن است ، هنگامی که خانوارها در حال عقب نشینی از حقوق صاحبان سهام بودند.

با توجه به این ارزیابی ، تحولات در بازار کار از اهمیت ویژه ای برخوردار است. پیش بینی می شود که افزایش بیشتر بازار کار شاهد افزایش تدریجی رشد دستمزدها و رشد سریع درآمد باشد. این باید یک وزن برای تأثیر هزینه های پایین تر از قیمت مسکن فراهم کند.

با در نظر گرفتن این ملاحظات مختلف ، تعدیل در بازار مسکن ما برای اقتصاد کلی قابل کنترل است. بعید است که گسترش اقتصادی ما را از بین ببرد. همچنین با مقرون به صرفه تر مسکن برای بسیاری از افراد ، عوارض جانبی مثبت خواهد داشت.

مسئله مرتبط که RBA به آن توجه زیادی کرده است ، تأثیر پایین آمدن قیمت مسکن بر ثبات مالی است.

در سال 2017 ، APRA توانایی بانکهای استرالیا را برای مقاومت در برابر سناریوی استرس شدید ارزیابی کرد ، که در آن قیمت مسکن با 35 درصد در طی سه سال کاهش یافته است ، تولید ناخالص داخلی 4 درصد کاهش یافته و نرخ بیکاری به بیش از 10 درصد افزایش یافته است.[2] تأثیر تخمین زده شده بر سودآوری بانک قابل توجه بود ، اما مهمتر از همه ، سرمایه بانکی بالاتر از حداقل سطح نظارتی باقی مانده است. این اطمینان را فراهم می کند که تعدیل در بازار مسکن ما مسئله ثبات مالی نیست. ما شیوه های وام دهی بسیار گشاد را که در ایالات متحده مشترک بود قبل از تصادف مسکن در یک دهه قبل تجربه نکرده ایم. ما شاهد ساخت بیش از حد قابل توجهی در سراسر کشور نبوده ایم.

وام های مسکن غیر عامل در استرالیا اخیراً افزایش یافته است ، اما آنها کمتر از 1 درصد کم هستند (نمودار 14). این افزایش در استرالیا غربی مشهود است ، جایی که نرخ بیکاری افزایش یافته است.

تجربه ملی این بوده است که سطح پایین بیکاری و نرخ بهره پایین به اکثر افراد امکان می دهد وام های خود را ارائه دهند ، حتی اگر رشد درآمد ضعیف به معنای آن باشد که گاهی اوقات منابع مالی خانگی متلاشی می شوند. تخمین ما این است که در حال حاضر ، کمتر از 5 درصد از خانوارهای مالکیت مدیون دارای حقوق منفی هستند و بخش عمده ای از این خانوارها همچنان به تعهدات وام خود ادامه می دهند. یکی از عواملی که در اینجا کمک کرده است این است که سهم وام های جدید با نسبت وام به ارزش بالا (LVR) به میزان قابل توجهی کاهش یافته است (نمودار 15). ماهیت وام های استرالیا - که در آن انگیزه ای برای پیش پرداخت وجود دارد - نیز کمک کرده است.

سیاست های پولی

من می خواهم با برخی از سخنان در مورد سیاست پولی نتیجه بگیرم و برخی از موضوعاتی را که در جلسه دیروز هیئت مدیره بانک ذخیره سازی روی آن متمرکز شده بود ، برجسته کنم.

همانطور که آگاه هستید ، تنظیم فعلی سیاست پولی مدتی است که وجود دارد. نرخ نقدی 1. 5 درصد از نظر تاریخی بسیار پایین است و به وضوح تحریک کننده است. این حمایت از ایجاد مشاغل و پیشرفت در جهت دستیابی به هدف تورم است.

با نگاه به جلو ، یک مسئله مهم بازار کار است. دستیابی به اشتغال کامل یک هدف مهم در نوع خود است. اما ، علاوه بر این ، یک بازار کار قوی ماده اصلی در انتخاب مورد انتظار تورم است. ما انتظار داریم که با محکم تر شدن بازار کار ، رشد دستمزدها بیشتر افزایش می یابد. به نوبه خود ، این باید درآمد و هزینه خانوار را افزایش دهد و ضد وزن را برای کاهش قیمت مسکن فراهم کند. وانت در هزینه ها به نوبه خود انتظار می رود فشار رو به بالا بر تورم وارد شود. البته این امکان وجود دارد که تورم به دلایل دیگر بالاتر حرکت کند ، اگرچه احتمال این در حال حاضر کم به نظر می رسد. این بدان معنی است که خیلی به بازار کار بستگی دارد.

داده های اخیر در مورد این جبهه دلگرم کننده بوده است. رشد اشتغال قوی بوده است ، میزان جای خالی بسیار زیاد است و اهداف استخدام شرکت ها همچنان مثبت هستند. آخرین خواندن شاخص قیمت دستمزد همچنین باعث افزایش استقبال ، اما تدریجی ، رشد دستمزدها ، به ویژه در بخش خصوصی شد.

با این حال ، سایر شاخص های اقتصاد ، یک تصویر نرم تر را ترسیم می کند. ما در اواخر امروز صبح خواندن دیگری در مورد رشد تولید ناخالص داخلی دریافت خواهیم کرد ، اما رشد در نیمه دوم سال 2018 به وضوح کمتر از نیمه اول بود. این شبیه به تصویر بین المللی است. در تعدادی از کشورها ، از جمله خود ما ، بین داده های قوی بازار کار و داده های نرم افزاری تولید ناخالص داخلی تنش در حال رشد است. ما منابع مهمی را برای درک این تنش اختصاص می دهیم.

هیئت مدیره به ارزیابی تغییرات در اقتصاد جهانی ، روند هزینه های خانوار و چگونگی تنش بین بازار کار و شاخص های خروجی خود ادامه خواهد داد. ما این انعطاف پذیری را برای تنظیم سیاست های پولی در هر جهت طبق نیاز داریم. سناریوهای قابل قبول وجود دارد که تحت آن حرکت بعدی در نرخ بهره به پایان رسیده است. همچنین سناریوهای قابل قبول وجود دارد که تحت آن پایین آمده است. در حال حاضر ، احتمالات به طور منطقی به طور مساوی متعادل به نظر می رسند. با توجه به این جریانهای متقاطع مختلف ، قضاوت هیئت مدیره باقی مانده است که مناسب ترین دوره حفظ نرخ پول نقد در سطح فعلی آن است.

از گوش دادن شما متشکرم و خوشحالم که به س questions الات شما پاسخ دادم.

نهادهای پایان

من می خواهم از Iris Day ، Pey Smith ، Andrew Staib و Andrea Brischetto برای کمک به تهیه این اظهارات تشکر کنم.[*]

ممکن است D ، G Nodari و D Rees (آینده) ، "ثروت و مصرف" ، بولتن RBA.[1]

APRA (2018) ، "تست مقاومت: تست استرس صنعت بانکی 2017" ، APRA Insight ، شماره 3. [2]

مطالب موجود در این صفحه منوط به حق چاپ است و استفاده از آنها منوط به شرایط و ضوابط مندرج در اخطار حق چاپ و سلب مسئولیت است.© بانک مرکزی استرالیا ، 2001-2022. کلیه حقوق محفوظ است. بانک ذخیره استرالیا از مردمان جزایر بومی و تورس تنگه استرالیا به عنوان متولیان سنتی این سرزمین تصدیق می کند و ارتباط مداوم آنها با کشور را تشخیص می دهد. ما احترام خود را به بزرگان آنها ، گذشته ، حال و در حال ظهور می پردازیم.